Immobilier : gare à l'immobilisme !

La France connaît un début de crise immobilière. Pas encore un "krach", mais déjà plus qu'un simple "réajustement". Les chiffres sont éloquents : les ventes de logements neufs ont chuté de plus du tiers au second trimestre 2008 par rapport à 2007, les mises en chantier ont reculé de près de 12 % et les permis de construire de plus de 16 % depuis l'été 2007.

Tout le monde semble actuellement dans l'expectative : les vendeurs préfèrent attendre que de baisser le prix de leur bien ; les banques rechignent à octroyer des prêts (d'autant que les taux ne cessent de monter) ; les acheteurs potentiels, qui peinent à trouver des financements et/ou attendent de pouvoir évaluer les prix réels, diffèrent leur projet. Résultat : l'activité des professionnels du secteur (promoteurs, agences immobilières, entreprises de BTP) baisse, ce qui pèse directement sur une croissance déjà morose. Les prix, eux, commencent à baisser dans le neuf comme dans l'ancien, après des années de hausse continue (+ 140 % depuis 1997).

On peut bien sûr se réjouir que les prix de l'immobilier reviennent à un niveau plus raisonnable. Ils pourraient permettre un accès plus aisé, à l'achat comme à la location, à des personnes qui, pouvoir d'achat diminuant, éprouvent de plus en plus de difficultés à se loger convenablement. Le budget "résidence principale" pourrait par ailleurs diminuer et augmenter d'autant la consommation ou l'épargne, donc la croissance.

Mais attention, cette régulation des prix par le marché ne saurait suffire à régler ce que l'on nomme depuis une quinzaine d'années la "crise du logement". Car celle-ci ne se réduit pas à une crise conjoncturelle de l'immobilier ; il s'agit d'une crise structurelle liée à des évolutions socio-territoriales.

Une étude publiée en novembre 2006 par des chercheurs de l'université Paris-Dauphine, à la demande du Crédit foncier, a parfaitement mis en évidence l'inadéquation entre l'offre et la demande de logements. L'évolution de la société influe profondément sur les besoins en logements à travers trois évolutions structurelles : l'éclatement de la cellule familiale ; un nombre croissant de seniors, qui sont également de plus en plus actifs et mobiles ; l'impact croissant des évolutions du marché du travail sur les mobilités résidentielles ("nomadisme professionnel"). A population égale, il faut non seulement plus de logements, mais des logements différents, tant au niveau de leur configuration que de leur localisation.

Ces nouveaux comportements résidentiels sont renforcés par la transformation des dynamiques territoriales : étalement urbain de plus en plus loin des centres-villes ; fort dynamisme des communes rurales sous influence urbaine ; fin de l'hémorragie des villes-centres ; renforcement du déséquilibre des migrations résidentielles au profit de l'Ouest et du Sud ; effets des migrations internationales.

Ces mutations sont structurelles et ne dépendent pas des prix du marché. Elles doivent donc faire l'objet d'une véritable politique publique fondée sur des choix de société assumés. Il faut ainsi choisir entre la densification des villes et l'étalement urbain. La maison individuelle ne peut plus être l'ultime étape des parcours résidentiels. Plus généralement, le logement doit être appréhendé dans une perspective urbanistique globale : il faut concilier densité et espace de vie (maison de ville, nouvelles formes d'habitat collectif, dépassement des limites du coefficient d'occupation des sols). D'où la nécessité de nouvelles normes de construction pour promouvoir une ville durable et de remonter leurs gestions à un niveau supracommunal (en articulation avec la politique des transports et avec les implantations d'emplois).

La conclusion de l'étude du Crédit foncier est sans appel : il faut construire 500 000 logements (résidences secondaires comprises) chaque année pendant les quinze prochaines années. Malgré quelques aspects positifs - en particulier la rotation au sein du parc HLM -, le plan de la ministre du logement, Christine Boutin, présenté en juillet au conseil des ministres et qui passera en première lecture au Sénat le 14 octobre, n'est pas à la hauteur de ces enjeux : la promotion de la maison individuelle demeure, à tort, au coeur de sa philosophie ; il manque une véritable action coordonnée des pouvoirs publics (Etat, région, départements, communes et intercommunalités) ; l'assouplissement de la contrainte faite aux communes qui ne respectent pas la loi SRU par l'intégration de l'accession sociale dans le décompte des logements sociaux (minimum de 20 % du parc) est un bien mauvais signe symbolique et politique, car l'Etat doit assumer son rôle d'aiguillon... et de contrainte.

Raphaël Wintrebert | Ancien chargé de recherche
Sociologue de formation, enseignant à l’université Paris-V, Raphaël Wintrebert travaille sur divers sujets parmi lesquels les politiques commerciales internationales, le capitalisme financier, les indicateurs de bien-être ou encore la sécurisation des parcours professionnels.
Il est, depuis novembre 2008, chef de projet au Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie (CREDOC).

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