À l’heure où la révolution de l’économie collaborative semble remettre en cause le concept même de propriété au profit de l’usage et de l’expérience, il est utile de rappeler l’organisation de la propriété du logement en France et de voir si cette organisation atténue ou au contraire renforce les deux maux économiques et sociétaux que sont la faible mobilité résidentielle et les difficultés croissantes d’accession à la propriété.

La propriété demeure centrale dans le logement puisqu’elle conditionne l’investissement dans un secteur fortement capitalistique. En France, elle se répartit quasi exclusivement entre les ménages et les bailleurs sociaux et publics, qui concentrent également l’essentiel des transferts de propriété. Toutes les autres formes de détention ou de mutations (viager, location accession…) demeurent marginales mais font désormais l’objet d’innovations multiples.

Toute réforme visant à transformer et à moderniser l’organisation de la propriété du logement doit viser à renforcer la mobilité résidentielle et patrimoniale. Une orientation importante consiste à mieux distinguer le logement en tant que service du logement en tant qu’actif ; on peut alors faciliter la transformation en cours de l’utilisation du logement par le numérique et les nouveaux usages, tout en permettant de multiples utilisations de la réserve de valeur que constitue le logement en tant qu’actif.

L’actif épargne logement (AEL), innovation juridique et fiscale proposée dans cette note, a pour ambition de constituer un instrument de modernisation pertinent. L’AEL consiste à donner à chaque Français un droit générique à la propriété de tout ou partie d’un lot de logement et à lui accorder pour ce lot les attributs juridiques et fiscaux actuellement réservés à la résidence principale : exonération des revenus fonciers et des plus-values, règles d’insaisissabilité protectrices. Ce droit à l’AEL permet alors l’accession progressive au logement et favorise la mobilité résidentielle et patrimoniale.

Cette note a été écrite par Pierre-François Gouiffès, inspecteur général des finances, ancien maître de conférences à Sciences Po, auteur de l’ouvrage Le logement en France (Economica, 2017).